Um gigantesco fundo imobiliário gerido pela empresa do investidor bilionário Barry Sternlicht está a limitar a quantidade de dinheiro que os investidores podem resgatar, numa tentativa de evitar uma potencial crise de liquidez, à medida que as altas taxas de juro atingem o mercado de propriedades comerciais, como edifícios de escritórios.
A Starwood Real Estate Investment Trust, que administra cerca de US$ 10 bilhões e é um dos maiores REITs do mercado, disse na quinta-feira que recompraria apenas 1% do valor dos ativos do fundo a cada trimestre, abaixo dos 5% anteriores.
A Starwood disse que optou por restringir o limite porque estava enfrentando mais saques do que poderia atender com o dinheiro disponível e que era uma opção melhor do que levantar dinheiro vendendo propriedades a preços promocionais. O valor dos imóveis comerciais caiu – atingido tanto pela menor ocupação desde a pandemia do coronavírus como pelas elevadas taxas de juro que tornam os imóveis menos acessíveis.
Em uma carta aos acionistas, Sternlicht, que lidera o Starwood Capital Group, e Sean Harris, presidente-executivo do REIT da Starwood, disseram: “Não podemos recomendar ser um vendedor agressivo de ativos imobiliários hoje, dado o que acreditamos ser um mercado quase no fundo do poço, com volumes de transações limitados, e nossa crença de que os mercados imobiliários irão melhorar.”
Qualquer uma dessas portas tende a assustar os investidores.
“Isso terá um efeito negativo na captação de recursos”, disse Kevin Gannon, executivo-chefe do banco de investimento Robert A. Stanger & Company, que acompanha o mercado REIT. “Acho que isso dará às pessoas mais pausa.” Ele acrescentou que “ninguém previu que os resgates permaneceriam tão grandes por tanto tempo”.
Os fundos de investimento imobiliário compram e possuem propriedades comerciais ou industriais e geram dividendos para os investidores. Normalmente são entidades de capital aberto. Mas o Starwood REIT e outro criado pelo gigante do capital privado Blackstone são de propriedade privada e, em vez disso, vendidos por consultores financeiros, principalmente a investidores individuais. Alguma rotatividade é normal no negócio, à medida que os investidores tomam decisões sobre o que comprar e vender.
O problema começa quando um REIT não tem dinheiro suficiente – ou teme que não tenha – para pagar os investidores, geralmente porque a taxa de saques é maior do que a quantidade de dinheiro que entra. podem investir dinheiro noutros activos que tendem a ter melhor desempenho em ambientes com taxas de juro elevadas.
Os fundos de private equity e outras grandes empresas imobiliárias levantaram dezenas de bilhões de dólares de investidores individuais para investir no setor imobiliário. Mas desde que a Reserva Federal iniciou a sua campanha para aumentar as taxas, há dois anos, este mercado outrora em expansão tem enfrentado problemas.
O aumento das taxas de juros prejudica o mercado imobiliário porque leva a taxas de hipotecas mais altas e a custos mensais mais elevados para a propriedade de imóveis. Além disso, com menos funcionários indo para o escritório desde a pandemia, as empresas que alugam espaços de escritório reduziram os custos – prejudicando os fluxos de caixa usados para pagar empréstimos. Alguns proprietários de edifícios devolveram propriedades aos credores e outros foram forçados a vender edifícios com grandes descontos.
A Starwood também disse aos investidores que reduziria suas taxas de administração.
O Starwood's não é o único REIT a enfrentar desafios. A Blackstone, cujo REIT, conhecido como BREIT, tem quase 60 mil milhões de dólares sob gestão, também enfrentou um elevado nível de pedidos de levantamento no final de 2022.
Para ter algum espaço para respirar, a Blackstone fechou um acordo com o braço de investimentos da Universidade da Califórnia, a UC Investments, para dar ao BREIT mais dinheiro disponível. Em janeiro de 2023, a UC Investments investiu cerca de US$ 4,5 bilhões. Desde então, os resgates diminuíram e, nos últimos três meses, disse Blackstone, conseguiu resgatar integralmente os investidores.
Na quinta-feira, a Blackstone procurou amenizar os receios dos seus investidores. Disse aos acionistas do BREIT que não tinha planos de alterar os seus termos, de uma forma memorando intitulado: “Negócios como sempre para o BREIT”.
